Год после Mietendeckel: как работает закон о заморозке аренды в Берлине

Закон об ограничении арендной платы в Берлине ¹Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin — MietenWoG Bln, известный как Mietendeckel (дословно «арендная крышка»), вступил в силу 23 февраля 2020 года ²Сенат Берлина одобрил проект, в котором содержались важнейшие пункты Mietendeckel, 18 июня 2019 года. С этой даты повышение аренды в Берлине было запрещено. Закон был принят берлинской палатой депутатов 30 января 2020 года и вступил в силу 23 февраля того же года.. С этого момента арендную плату за попадающее под этот закон жилье заморозили на уровне 18 июня 2019 года.

Через девять месяцев, 23 ноября 2020 года, началась вторая, еще более радикальная фаза действия закона: арендодателей обязали понизить слишком высокую арендную плату. Таковой считается сумма, более чем на 20% превышающая верхний предел в таблице максимально разрешенной арендной платы. Этот предел устанавливается с учетом возраста, состояния и расположения жилья и варьируется от 3,92 до 9,8 евро за квадратный метр.

Арендодатели смогут повысить плату только с 1 января 2022 года, и то максимально на 1,3%, чтобы учесть инфляцию.

Условия, введенные законом, будут действовать пять лет. Его несоблюдение грозит штрафом до 500 тысяч евро.

ТОНКОСТИ

Закон касается жилья, которое было готово к заселению до 2014 года. При этом новые правила не затрагивают социальное жилье и общежития.

Под арендой в тексте закона имеется в виду базовая арендная плата (Kaltmiete) — сумма без учета коммунальных услуг. Это значит, что, например, если тарифы за отопление или водоснабжение вырастут, то общая сумма арендной платы (Warmmiete) может увеличиться. В понятие базовой арендной платы по закону, однако, входят все надбавки за мебель и другие предметы обстановки, с которыми сдается жилье.

У арендодателей существует возможность установить аренду выше предусмотренной, но они должны обосновать необходимость этого и получить разрешение от Investitionsbank Berlin (IBB). Повышение аренды, но только максимум на 1 евро за кв. м., может быть обосновано определенным набором мер по модернизации жилья.

Кроме того, через IBB арендодатель может получить права не придерживаться этого закона, если докажет, что его соблюдение ставит его в «затруднительное положение». Например, когда арендодатель получает значительную часть средств к существованию за счет аренды. Согласно данным берлинского сената, на конец октября 2020 года заявление о «затруднительном положении» подал 601 арендодатель. В 165 случаях банк разрешил взимать аренду выше предусмотренной, пять прошений было отклонено. Решений по остальным заявлениям на октябрь 2020 года еще не было.

ИСТОРИЯ ПРИНЯТИЯ ЗАКОНА

Закон Mietendeckel стал возможен благодаря правящей «красно-красно-зеленой коалиции» (СДПГ, Левая партия и «Союз-90»/«зеленые») в берлинском парламенте. Это, пожалуй, их важнейший социально-политический проект.

Один из инициаторов закона — зампредседателя берлинского отделения СДПГ юрист Юлиан Цадо.

В январе 2019 года в газете Tagesspiegel Цадо вместе с двумя соратниками по партии, депутаткой Бундестага Эвой Хёгль и юристом Килианом Вегнером, опубликовал статью, где заявил о возможности введения подобного закона в Берлине. Авторы статьи указывали на законодательную компетенцию федеральных земель в отношении жилищного права, которая появилась у них еще в 2006 году в ходе реформы федерализма. Таким образом, отмечали они, Берлин «имеет возможность ввести собственное регулирование арендной платы», а не ждать решения на федеральном уровне.

«То, что ее [законодательную компетенцию земель в отношении жилищного права] игнорировали, может показаться удивительным, но это можно объяснить тем, что в 2006 году во многих крупных городах еще не было особой нехватки жилья, — писал ³Julian Zado “Mit dem Mietendeckel die Mietpreisspirale stoppen!”, vorgänge Nr. 228 (4/2019), S. 51-57. Цадо в декабре 2019 года. — Так, в Берлине еще до 2010 года обсуждаемой политиками проблемой было скорее пустование помещений, чем их нехватка. Стремительный рост арендной платы произошел только в последние годы».

«Понятно, что эта форма регулирования аренды означает масштабное посягательство на свободу собственности. <…>  Однако такие действия оправданны, когда они совершаются ради всеобщего блага. Конституционный суд не раз подтверждал это», — писал Цадо.

Еще на этапе подготовки законопроект об «арендной крышке» столкнулся с сопротивлением. Против нормативного акта выступают представители партий ХДС, СвДП и АдГ. Ну и конечно, главные противники закона — те, кто занимается недвижимостью: физические и юридические лица из числа арендодателей, жилищно-строительные кооперативы, застройщики. Противники закона отмечают, что существующих нормативных мер, регулирующих аренду ⁴До сих пор основой для определения арендной платы и ее повышения служили Mietspiegel (регулярно обновляемый индекс арендной платы), Mietpreisbremse (принятый Бундестагом закон 2015 года) и другие регулирующие аренду положения Гражданского кодекса Германии., достаточно для защиты прав съемщиков. Новый закон, по мнению оппонентов, является не более чем популизмом за счет собственников жилья. Инициаторы закона, однако, считают, что масштабное сопротивление со стороны представителей сферы недвижимости лишь подтверждает важность и нужность закона о сдерживании аренды.

Мэр Берлина из СДПГ Михаэль Мюллер поддерживает закон, отмечая, что без инструментов вроде этого цены на аренду жилья достигнут уровня цен в Париже и Лондоне.

Mietendeckel пытаются оспорить в судах разной инстанции. Иск подан в том числе в Конституционный суд Германии.

ТОЧКА ЗРЕНИЯ: АРЕНДАТОРЫ

85% берлинцев живут в съемном жилье. Неудивительно, что закон о замораживании арендной платы в основном получил одобрение жителей города: более 70% берлинцев поддержали закон. Сенат Берлина прогнозировал, что новые правила аренды так или иначе затронут более 1,5 млн квартир. По данным Berliner Mieterverein (организации, защищающей права квартиросъемщиков), это более 90% всех сдаваемых квартир в Берлине.

Промежуточные итоги: в основном арендодатели соблюдают закон. Но есть нюансы и уловки, на которые идут лендлорды, чтобы выиграть время, сэкономить деньги, подстраховаться на будущее, да и просто держать съемщиков в напряжении.

«Неоправданные трудности»

В середине ноября 2020 года всем жильцам многоквартирного дома во Фридрихсхайне, где живет Катя с мужем и новорожденной дочерью, пришло письмо о том, что фирма-владелец, хоть и должна снизить аренду из-за нового закона, не сделает этого, потому что тогда якобы не сможет содержать здание. Сообщалось, что владелец подал заявление в Investitionsbank Berlin (IBB) о созданных законом “неоправданных трудностях». ⁵Эти и другие письма есть в распоряжении автора.

«Бедная-несчастная жилищная компания, — смеется Катя. — Вообще-то это незаконно — не снижать цену в ожидании решения банка». Катя и ее соседи отправили компании ответное письмо и потребовали снизить аренду до установленных границ. Дело в том, что на специальном калькуляторе съемщики сами могут проверить, не переплачивают ли они за жилье. Если да, а арендодатель до сих пор не сообщил о снижении аренды, то можно и нужно напомнить ему об этом.

«Пришел очень смешной ответ: мол, мы ожидали от вас большего понимания, но хорошо, вы можете платить столько, сколько насчитали по калькулятору. В нашем случае это на 200 евро меньше», — добавляет Катя.

«Теневая аренда»

В августе Анна и ее муж Дилан, снимающие студию в Пренцлауер-Берге, получили письмо, где сообщалось, что с октября их фирма-арендодатель хочет повысить аренду, но не может из-за нового закона. Жильцов, однако, попросили подписать бумагу о том, что, если закон отменят, они обязуются выплатить задним числом всю упущенную фирмой выгоду. В Berliner Mieterverein Анне и Дилану сказали, что это требование незаконно, и посоветовали проигнорировать его. Вскоре, однако, паре пришло письмо с угрозой подать на них в суд, если они не подпишут соглашение.

«Аренду должны были поднять на 50 евро, и мы решили подписать соглашение, так как неизвестно, во сколько обойдется адвокат. Плюс Дилан вышел на новую работу, а я по семейным обстоятельствам уехала в Россию — в общем, мы поняли, что не потянем суд морально и по времени», — говорит Анна.

В этом письме арендодателя речь шла о так называемой «теневой аренде» — сумме, которую должен выплатить арендатор, если закон потеряет силу. «Теневую аренду» прописывают и в новых договорах о сдаче квартир — как сообщала taz, 80% квартир, выставленных на порталах о недвижимости, сдаются с такой припиской.

Через несколько недель съемщики получили новое письмо о том, что с 1 декабря им, по закону Mietendeckel, понижают арендную плату. «В итоге все равно мы платим прилично меньше — на 150 евро. Но будем откладывать выигранную разницу. Судя по всему, фирма решила подстраховаться на случай отмены Mietendeckel», — рассуждает Анна.

Правомерны ли подобные требования — дискуссионный вопрос. В Ассоциации жилищных компаний Берлина и Бранденбурга (BBU) ⁶Члены BBU управляют 43% всех съемных квартир Берлина. Среди организаций, входящих в состав BBU, такие крупные жилищно-арендные компании, как Covivio, degewo, Deutsche Wohnen, Optima и Vonovia, выступающей против нововведений, отмечают, что «теневая аренда» полностью законна. «Потому что речь идет об аренде, которая вообще-то подлежит уплате. И съемщики должны понимать, что их ждет», — говорит пресс-секретарь BBU Давид Эберхарт.

Сомнительный взлет цен на ЖКХ

В последние месяцы Эльвина и ее партнер, снимающие квартиру в районе Гезундбруннен, наблюдали за манипуляциями их фирмы-арендодателя в попытке потерять как можно меньше денег.

«В нашем контракте прописано повышение аренды с началом каждого года. Нам пришло письмо, что с 1 января аренда повышается на 30 евро, правда, тут же они посчитали понижение от этой новой аренды на 440 евро в месяц по закону Mietendeckel», — говорит Эльвина. Конечно, в письме была приписка о “теневой аренде”, но все же, казалось бы, выгода налицо. Правда, еще раньше Эльвине на 21 евро в месяц повысили коммунальную плату и сделали перерасчет за эти услуги, согласно которому нужно было доплатить 250 евро. «Это все выглядело отчаянным желанием денег. Разобраться с правомерностью повышения коммунальных платежей и такого перерасчета очень сложно. Мы с соседями собираемся привлечь адвоката».

Как защищаются съемщики

Если у немецкоговорящих жителей Берлина в теории есть множество мест, куда они могут обратиться за советом по поводу аренды и ЖКХ, начиная с бесплатных консультаций в районных управах и заканчивая официальным сайтом Mietendeckel, то у людей, недавно приехавших в Берлин, да еще и не знающих языка, меньше вариантов. Даже FAQ на официальном сайте Mietendeckel доступен только на немецком.

Как рассказывает директор Berliner Mieterverein Райнер Вильд (Reiner Wild), как раз иностранцев, недавно переехавших в Берлин и не знающих немецкого языка и законов, чаще всего пытаются обмануть непорядочные арендодатели. «Некоторые берут повышенную аренду с меблированных квартир. Другие сдают комнату по цене квартиры. Третьи предлагают заключить договор аренды нежилого помещения, хотя съемщики на самом деле собираются там жить, а не вести бизнес. Коммерческие контракты не попадают под закон об «арендной крышке», так что это тоже способ обойти закон», — перечисляет наиболее частые уловки арендодателей Вильд. Поэтому Berliner Mieterverein пытается заинтересовать в своих услугах в том числе и иностранцев и предлагает консультации на английском, испанском и турецком языках.

Так или иначе, все организации, консультирующие съемщиков, советуют в первую очередь решать вопросы без привлечения суда. Да и сами съемщики не торопятся в суд.

«В месяц мы проводим примерно 200 консультаций, и где-то 23% из них касаются нового закона. Очень малое количество людей готовы идти в суд в случае завышенной аренды. Большинство пытаются договориться с арендодателем или ждут решения Федерального конституционного суда или Конституционного суда земли Берлин», — говорит Бернхард Шуэр из фирмы Gesoplan, предоставляющей консультации жителям района Панков.

ИСТОРИИ АРЕНДОДАТЕЛЕЙ

Согласно исследованию Фонда Розы Люксембург, близкому к Левой партии, бОльшая часть арендодателей в Берлине — «мультимиллионеры» и крупные жилищные концерны. «Они могут без проблем выдержать Mietendeckel», — заявил автор исследования Кристоф Траутфеттер в интервью rbb.

На этом фоне понятно, почему заявления крупных фирм о том, что они страдают от нового закона, не вызывают особого сочувствия. Способы адаптироваться к нему у больших компаний схожие: сокращать объемы модернизации существующего жилья и меньше инвестировать в новое жилье.

Еще до вступления закона в силу началась кампания ⁷“Deutsche Wohnen & Co enteignen” с призывом национализировать концерны, которым принадлежит более 3000 квартир в Берлине. В ближайшие месяцы инициаторы кампании надеются собрать 170 тысяч подписей для вынесения вопроса о национализации концернов на голосование.

Жилкооперативы

В жилищно-строительным кооперативах (ЖСК) также считают, что закон слишком общий и поэтому дискриминирует определенные группы арендодателей. В ЖСК подчеркивают, что, в отличие от крупных жилконцернов, нацеленных на обогащение, они в первую очередь работают во благо жильцов и тратят все полученные суммы на поддержание состояния жилья и строительство новых домов. Аренду в ЖСК называют «пользовательским сбором», и он правда сравнительно низкий. Но и вступить в ЖСК сложнее: как минимум нужно оплатить паевой взнос и получить одобрение членов правления. Зато, став членом кооператива, съемщик подписывает «постоянный договор пользования», что означает бессрочное право жительства. Пай в кооперативе может быть унаследован.

Конечно, такая форма жилья для многих привлекательна, поэтому на вступление в ЖСК существуют очереди. Из-за нового закона срок ожидания увеличился, говорит Моника Нойгебауэр, пресс-секретарь организации Wohnungsbaugenossenschaften Berlin, которая объединяет 27 ЖСК с более чем 95 тысячами квартир.

«Для нас нет никаких позитивных сторон в этом законе. Если они хотели предпринять что-то против “паршивых овец” на рынке жилья, не нужно было наказывать тех, кто предлагает самую низкую аренду в городе, то есть нас. Средняя цена квадратного метра аренды в домах ЖСК — 5,69 евро», — говорит Нойгебауэр.

Сейчас освобождающиеся квартиры приходится сдавать по ценам июня 2019 года.

Нойгебауэр приводит пример: «Семья X переехала в кооперативную квартиру в мае 2019 года и платит 7,80 евро за кв.м. Уже после заморозки цен из соседней квартиры съезжает женщина, прожившая там десятки лет. На момент отъезда она платила 4,10 евро за кв.м. Независимо от того, будет ли эта квартира отремонтирована или модернизирована, ее можно будет сдать семье Y только за 4,10 евро за кв.м. Как вы объясните эту разницу жильцам дома?»

Такие ситуации создают напряжение между жильцами. Кроме того, недобор денег ведет к тому, что ЖСК меньше модернизируют существующее жилье и сокращают строительство новых домов.

«Жилищные кооперативы построили бы более 6000 новых квартир в ближайшие пять лет. Теперь они построят 2000 квартир, то есть всего треть от этого», — говорит Нойгебауэр.

Индивидуальные арендодатели

В 2017 году в Берлине примерно 200 тысяч физических лиц получали доходы от сдачи жилья.

В том же году айтишник Андре взял в ипотеку 80-метровую трехкомнатную квартиру в Пренцлауер-Берге. Вскоре он переехал в Баварию по работе. «Я не стал продавать квартиру, потому что тогда нужно платить банку штраф; к тому же не исключено, что я вернусь в Берлин. Я решил сдавать жилье в аренду. Квартиросъемщица платила мне 880 евро. Я добавлял 120 евро и выплачивал ипотеку, что в принципе было нормально, — рассказывает он. — Теперь по закону я могу сдавать квартиру только за 600 евро — то есть в месяц мне нужно доплачивать 400 евро. В долгосрочной перспективе заниматься этим не имеет никакого смысла».

Сейчас квартира Андре стоит пустая: его квартирантка съехала по личным обстоятельствам. В этом смысле ему повезло. Некоторые арендодатели пытаются выселить квартиранта, например, обосновывая это тем, что жилье им нужно для «личного пользования». Однако делать это рискованно, если в действительности квартира в собственное пользование им не нужна. «Если вам удастся выселить жильца, а позже он докажет, что квартиру вы держите пустой, то вы вступаете в конфликт с законом», — поясняет риэлтор Сергей Черняк. Суд также воспрепятствует выселению жильца, который относится к слабозащищенным слоям населения, например, если он одинокий родитель, пенсионер, безработный, беженец или тяжело больной человек.

По закону квартира не может стоять пустой больше трех месяцев. Андре пока решил не сдавать жилье, а если закон не изменится, — продать его: «Сдавать квартиру по низкой цене, если ты планируешь ее продавать, нет смысла еще по одной причине — квартиры, которые продаются вместе с квартирантам, дешевле пустых в среднем на 30%». По словам Андре, многие люди, которые в последние годы купили берлинские квартиры в ипотеку и сейчас сдают их, оказались в похожей ситуации: «Множество квартир стоят пустыми. Если кто-то сейчас будет искать съемное жилье, я сомневаюсь, что они вообще что-то найдут».

«Это lose-lose ситуация для всех. Я не вижу, чтобы из-за этого закона выигрывали арендаторы. Может быть, только те, кто снимает свое жилье очень давно. Люди, переезжая в Берлин, просто не смогут найти квартиру. Государство не может заставить людей покупать квартиры и сдавать их по невыгодным ценам», — уверен Андре.

«Владельцев недвижимости в Берлине обложили со всех сторон и вынуждают продавать», — согласен Сергей Черняк. Чтобы получить достаточно жилья по доступным ценам, нужно либо ограничить спрос (то есть количество людей, живущих в Берлине) — что по понятным причинам невозможно, либо увеличить предложение, уверен Черняк.

БУДУЩЕЕ ЗАКОНА

Закон об «арендной крышке» сейчас находится на рассмотрении Конституционного суда Германии. Иск подали депутаты бундестага от ХДС и СвДП. Ожидается, что решение будет принято в первой половине 2021 года.

Суд должен установить, имела ли земля Берлин право принимать этот закон. Антиконституционным может быть признан весь документ или его части. Пока что даже инициаторы закона советуют съемщикам не тратить деньги, которые он позволяет сэкономить.

Сторонники закона Mietendeckel настроены оптимистично: на данный момент все срочные ходатайства против закона, поданные в Конституционный суд, были отклонены.

Инициатор Mietendeckel Юлиан Цадо до сих пор считает закон хорошим решением проблемы растущей стоимости жилья в Берлине: «Аренда в Берлине больше не росла, многие семьи, наоборот, стали платить меньше. Это настоящий успех».

В BBU, которые выступают против Mietendeckel, в свою очередь, ожидают отмены закона. «Но даже если это произойдет, он уже принес много вреда. Ужасно, сколько беспорядка и раздора он вызвал», — говорит Эберхарт.

Similar Posts:

• One Year After Mietendeckel: How Berlin Rent Cap Works